Artigos
14 de maio de 2020
A Relação Contratual e a Pandemia
Por Eduardo Felipe Tessaro
Os enormes desafios na esfera da saúde se fazem acompanhar de preocupações sociais, econômicas e, consequentemente, jurídicas. Nesse cenário de incertezas, multiplicaram-se nos últimos dias, textos jurídicos sobre o impacto do COVID-19 nas relações contratuais, especialmente sobre a possibilidade de rescisão, modificação ou suspensão do ajuste.
No domínio do modelo contratual atual, em especial nas demandas que envolvam relações locatícias e shopping centers, há quem defenda[1] a possibilidade de serem utilizados mecanismos como a exceção de contrato não cumprido, a resilição unilateral sem a necessidade de pagamento da multa penitencial prevista no artigo 4º da Lei n. 8.145/1991 (Lei do Inquilinato) ou a revisão contratual em suas variadas perspectivas, em razão de a atividade empresarial inerente ao shopping center recair sobre os ombros do empreendedor, pela clara alocação de risco que se percebe por diversas cláusulas contratuais válidas (Art. 54, da Lei n. 8.245/1991), mas que certamente são excêntricas se comparadas aos contratos de locação em geral como, por exemplo, a obrigatoriedade do pagamento de um aluguel mínimo e outro calculado sobre a lucratividade percebida pelo lojista locatário, o que, de fato, parece bem apropriado[2] e se encontra previsto no inciso II do artigo 421-A do Código Civil (redação dada pela Lei da Liberdade Econômica - Lei n. 13.874/2019)[3].
Enfim, a pandemia e as medidas sanitárias dela decorrentes deterioraram a vida de relação e, por conseguinte, a utilização da coisa pelo lojista durante o fechamento do shopping center (para ficarmos apenas nesse exemplo) perdeu a função. Por ser uma situação temporária, não há que se falar em frustração do fim do contrato a ensejar a resolução contratual por tal fundamento, mas imperioso se mostra que as partes rediscutam a relação contratual, tocando como premissa o equilíbrio contratual.
Dessa forma, se o contrato nasceu em um certo contexto e o mesmo se alterou substancialmente pelo advento de um fato imprevisível (ex. COVID-19), ele pode, conforme o caso, ser resolvido ou revisto.
Os enormes desafios na esfera da saúde se fazem acompanhar de preocupações sociais, econômicas e, consequentemente, jurídicas. Nesse cenário de incertezas, multiplicaram-se nos últimos dias, textos jurídicos sobre o impacto do COVID-19 nas relações contratuais, especialmente sobre a possibilidade de rescisão, modificação ou suspensão do ajuste.
No domínio do modelo contratual atual, em especial nas demandas que envolvam relações locatícias e shopping centers, há quem defenda[1] a possibilidade de serem utilizados mecanismos como a exceção de contrato não cumprido, a resilição unilateral sem a necessidade de pagamento da multa penitencial prevista no artigo 4º da Lei n. 8.145/1991 (Lei do Inquilinato) ou a revisão contratual em suas variadas perspectivas, em razão de a atividade empresarial inerente ao shopping center recair sobre os ombros do empreendedor, pela clara alocação de risco que se percebe por diversas cláusulas contratuais válidas (Art. 54, da Lei n. 8.245/1991), mas que certamente são excêntricas se comparadas aos contratos de locação em geral como, por exemplo, a obrigatoriedade do pagamento de um aluguel mínimo e outro calculado sobre a lucratividade percebida pelo lojista locatário, o que, de fato, parece bem apropriado[2] e se encontra previsto no inciso II do artigo 421-A do Código Civil (redação dada pela Lei da Liberdade Econômica - Lei n. 13.874/2019)[3].
Enfim, a pandemia e as medidas sanitárias dela decorrentes deterioraram a vida de relação e, por conseguinte, a utilização da coisa pelo lojista durante o fechamento do shopping center (para ficarmos apenas nesse exemplo) perdeu a função. Por ser uma situação temporária, não há que se falar em frustração do fim do contrato a ensejar a resolução contratual por tal fundamento, mas imperioso se mostra que as partes rediscutam a relação contratual, tocando como premissa o equilíbrio contratual.
Dessa forma, se o contrato nasceu em um certo contexto e o mesmo se alterou substancialmente pelo advento de um fato imprevisível (ex. COVID-19), ele pode, conforme o caso, ser resolvido ou revisto.
[1] AZEVEDO, Fábio. Sem shopping, sem aluguel: covid-19 e alocação de risco.
[2] Enunciado 443, da V Jornada de Direito Civil do CJF/STJ (2012) - O caso fortuito e a força maior somente serão considerados como excludentes da responsabilidade civil quando o fato gerador do dano não for conexo à atividade desenvolvida.
[3]Marco Aurélio Bezerra De Melo. Por Uma Lei Excepcional: dever de renegociar como condição de procedibilidade da ação de revisão e resolução contratual em tempos de covid-19.
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